2025년 정부의 연이은 부동산 대책으로 인해 서울 수도권 시장이 얼어붙은 가운데, 규제에서 벗어난 서울 동작구 노량진뉴타운 일대의 재개발 지역은 활발한 거래가 이어지고 있다.

특히 다세대 주택이나 연립주택, 단독주택 등 비아파트 물건은 실거주 의무가 없어 전세를 끼고 매입하는 갭투자 수요가 늘어나면서 매매와 임대시장에 새로운 활기를 불어넣고 있다.

노량진뉴타운은 서울지하철 1호선 노량진역과 7호선 장승배기역 사이에 위치해 있는 동네로 2003년 뉴타운으로 지정된 이후 현재 8개 구역이 모두 시공사를 선정하고 공사를 진행 중이다. 

이 중 2구역과 4~8구역은 이미 관리처분인가를 받아 철거와 착공 단계에 들어갔으며 1구역과 3구역은 관리처분인가를 앞두고 있다. 

특히 3구역은 관리처분인가를 받으면 조합원 지위 양도가 불가능해지기 때문에 투자자들은 지금이 기회라는 판단으로 빠른 거래를 성사시키기 위한 분위기가 조성되어 있다.

현장의 한 부동산 관계자는 "급히 팔아야 하는 매도자와 재개발에 관심이 있는 매수자의 수요가 맞물려 거래가 활발하게 이루어지고 있다"라며 "실제로 30대 맞벌이 고액 연봉자 부부가 20억원을 올인해 노량진 3구역의 재개발 빌라에 투자한 사례도 있었다"라고 전했다.

현재 노량진 3구역의 재개발 물건은 시세가 다소 차이가 있지만, 84㎡ 아파트 분양이 예정된 물건의 경우 20억 원이 넘는 가격에 거래되고 있다. 재개발 지역의 특성상 거래 가격은 감정평가액에 프리미엄을 더해 형성되기 때문이다.

실제로 흑석동 아크로리버하임 84㎡의 경우 최근 매매가가 34억 원을 훌쩍 넘었기에 노량진뉴타운 신축 아파트 가치는 더욱 올라갈 것이라는 게 업계의 평가다.

노량진뿐만 아니라, 재개발이 예정된 다른 서울 동네 역시 비슷한 분위기를 자아내는 중이다. 서대문구 북아현뉴타운의 부동산 공인중개사는 "가격이 괜찮은 빌라는 금세 팔린다"라며 "서울 부동산 시장의 규제가 강화된 상황에서 초기 투자금 10억 원 정도로 도심 근처 신축을 노릴 수 있다는 점이 가장 큰 매력"이라고 전했다.

실제로 북아현뉴타운 인근의 '돈의문센트레빌' 114㎡의 경우 10·15 대책이 나오기 전 18억 원 최고가를 찍었으며, 마포구 아현뉴타운의 '마포래미안푸르지오' 역시 145㎡ 기준 31억 원 신고가를 형성한 바 있다.

결국 전문가들은 정부의 부동산 규제가 수요를 억제하려는 의도였지만, 오히려 재개발 시장의 과열을 부추긴 결과를 초래했다고 분석했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "서울 아파트 매매가 실거주를 강제하는 규제로 어려움을 겪는 가운데, 재개발 구역의 빌라들에 투자자들이 몰리고 있다"라며 "강력한 규제에도 불구하고 서울 아파트 가격은 일시적으로 주춤하더라도 다시 오를 가능성이 크다"라고 전했다.